[법률칼럼] 외국인 토지거래허가제 (1)
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[법률칼럼] 외국인 토지거래허가제 (1)
  • 강성식 변호사
  • 승인 2021.11.30 10:00
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강성식 변호사(법무법인 공존)
강성식 변호사(법무법인 공존)

최근 30대 중국인이, 매매대금이 89억 원에 달하는 고가의 아파트를 국내에서 구매했는데, 그 아파트 매매대금 전체를 모두 해외 은행의 대출금으로 마련한 것으로 알려져 논란이 있었다. 한국 은행들은 모두 정부의 대출규제에 묶여 있기 때문에, 한국에서는 대출을 전혀 받을 수 없는 가격대의 아파트였기 때문이다.

이로 인해 해외에서 대출을 받아서 한국에 아파트, 토지 등의 부동산을 구매하는 외국인들이 부동산 투기를 부추길 수 있으므로, 그에 대한 규제가 필요하다는 여론이 강하게 일어났고, 이에 최근 이재명 대선후보도 ‘외국인 토지거래허가제’를 전국적으로 시행하겠다는 공약을 내놓았다. 이러한 제도는 한국 국적이 없는 동포들과 외국인들이 한국에 있는 토지, 주택 등을 취득함에 있어 큰 영향을 미칠 수 있으므로 살펴볼 필요가 있다.

이미 이재명 대선후보가 도지사를 지냈던 경기도에서는, 2020. 10. 31.부터 2022. 4. 30.까지 23개 시·군 지역(고양, 과천, 광명, 광주, 구리, 군포, 김포, 남양주, 부천, 양주, 의정부, 시흥, 성남, 수원, 안양, 안산, 오산, 용인, 의왕, 평택, 파주, 하남, 화성)을 ‘외국인 토지거래허가구역’으로 지정하여, 외국인이 그 구역 내에서 ‘주택이 포함된 토지’를 취득하려는 경우, 관할 시장·군수의 허가를 받도록 하였다(토지거래허가구역 신규 지정 공고 - 경기도 공고 제2020-1903호, 제2021-887호).

이와 같은 규제는 어느 정도 효과가 있어서, 지정되기 직전 8개월(2020. 3. ~ 2020. 10.) 동안에는 허가구역 내 외국인 주택거래량이 2,550건이었는데, 직후 8개월(2020. 11. ~ 2021. 6.) 동안에는 1,565건으로 약 40% 정도 감소했다. 

다만 그 법적인 근거가 무엇인지 불명확한 부분이 있다. 공고된 내용을 살펴보면, 근거법률은 부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법)로 보이는데, 부동산거래신고법 관련 규정들을 살펴보면 외국인의 토지취득과 관련된 거래허가 근거 규정은 아래와 같은 것이 있다.

제9조(외국인등의 토지거래 허가) ① 제3조 및 제8조에도 불구하고 외국인등이 취득하려는 토지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역ㆍ지역 등에 있으면 토지를 취득하는 계약(이하 “토지취득계약”이라 한다)을 체결하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다. 다만, 제11조에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다. 
1. 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역
2. 「문화재보호법」 제2조제3항에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역
3. 「자연환경보전법」 제2조제12호에 따른 생태ㆍ경관보전지역
4. 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제27조에 따른 야생생물 특별보호구역
② 신고관청은 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 외국인등이 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역ㆍ지역 등의 토지를 취득하는 것이 해당 구역ㆍ지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정하는 경우에는 제1항에 따른 허가를 하여야 한다.
③ 제1항을 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

위와 같은 부동산거래신고법 제9조의 내용에 따르면, 국방 목적, 문화재 보호 목적, 자연환경 보전 목적, 야생생물 보호 목적이 있는 토지인 경우에만, 외국인 등이 토지거래계약을 체결하기 전에 신고관청(시장, 군수, 구청장)에게 ‘토지취득 허가’를 받아야 함을 규정하고 있다.

그런데 경기도에서 시행한 토지거래허가제는, 그와 같은 목적이 없는 토지에 대해서 거래할 때도, 거래당사자가 외국인이기만 하면 허가를 받도록 한 것이어서, 위 규정과는 관계가 없는 것으로 보인다.

그럼 근거규정은 무엇일까? 외국인을 대상으로 하는 것이 아닌, 일반적인 토지거래허가와 관련된 규정들을 한 번 살펴보자. (다음호에서 계속)

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