국회에서 최근 ‘임대차 3법’을 통과시켰다. 국내에 있는 많은 동포들도 전세 또는 월세로 거주하고 있거나, 집 주인으로서 세를 주고 있으므로, 구체적으로 어떤 내용들이 포함되어 있는지 살펴볼 필요가 있다.
첫 번째 내용은, 계약갱신요구권이다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 전세 또는 월세의 기본계약기간이 2년임을 규정하고 있고, 제6조 제1항은 집 주인이 세입자에게 계약 만료 6개월 전 ~ 1개월 전에 전세 또는 월세 계약을 끝내겠다고 통보하면 계약이 끝나도록 규정하고 있다.
그런데 이번에 주택임대차보호법 제6조의3이 새로 생겨서, 세입자가 집 주인에게 계약 만료 6개월 전 ~ 1개월 전에 전세 또는 월세 계약을 1번(2년) 더 연장하라고 강제할 수 있는 권리가 생겼으며, 집 주인은 이 요구를 기본적으로 거절할 수 없게 되었다(제6조의3 제1항). 즉, 세입자는 한 번 전세 또는 월세 계약을 하면, 총 4년을 살 권리가 기본적으로 보장되게 되었다.
그리고 계약갱신요구권에 따라 강제연장을 한 세입자가, 추가된 2년이 지나기 전에 그 집에서 나가고 싶을 때에는 언제든지 집 주인에게 통지만 하면, 그 통지를 한 때부터 3개월 후에 계약이 종료되기 때문에(제6조의3 제4항), 추가로 2년 연장을 하는 것에 대해 부담을 가질 필요도 없다.
다만, 집 주인이 그와 같은 강제적인 연장을 피할 수 있는 예외사유도 규정되어 있다(제6조의3 제1항). ① 세입자가 2번 이상 월세를 밀린 경우, ② 집 주인을 속여서 계약한 경우, ③ 집 주인과 세입자가 강제연장하지 않기로 합의한 경우, ④ 세입자가 집 주인 허락 없이 마음대로 집을 다른 사람에게 빌려준 경우, ⑤ 세입자가 집을 고의로, 또는 매우 부주의한 실수로 파손한 경우, ⑥ 집의 전부 또는 일부가 파괴되어 살 수 없게 된 경우, ⑦ 건물이 철거되거나 재건축되는 경우, ⑧ 집 주인 본인 또는 그 직계가족이 실제 거주하려는 경우 등에 해당되면, 강제 연장을 피할 수 있다.
문제가 많이 될 수 있는 부분은 ⑧의 경우인데, 집 주인 본인 또는 그 직계가족이 거주하기로 하고 세입자를 내보낸 후, 다시 다른 세입자와 전세 또는 월세계약을 하여 강제 연장을 회피하는 편법을 방지하기 위해서, ⑧의 이유로 강제 연장을 회피한 경우 최소 2년 동안 집 주인 본인 또는 직계 가족이 살도록 하였으며, 2년이 지나기 전에 다른 세입자와 전세 또는 월세계약을 한 경우에는, 예전 세입자가 집 주인에게 손해배상을 청구할 수 있게 하였다(제6조의3 제5항). 손해배상 청구 금액은, 아무리 적어도 월세 3개월치(전세의 경우도 월세로 환산) 이상을 받을 수 있도록 하였다(제6조의3 제6항).
두 번째 내용은, 전월세 상한제이다. 위와 같은 계약갱신요구권에 따라 강제 연장을 하는 경우, 집 주인은 전세 또는 월세 금액을 5% 이상 올릴 수 없다(제6조의3 제3항). 세입자가 계약갱신요구권에 따라 강제연장을 하려고 하더라도, 집 주인이 전세 또는 월세 금액을 크게 올려버리면, 세입자는 결국 연장을 할 수 없게 되기 때문에, 강제연장 규정이 의미가 있도록 하기 위해서는 반드시 함께 있어야 하는 내용이다.
이와 같은 두 가지 내용은, 새로운 주택임대차보호법이 시행된 2020. 7. 31. 기준으로 전세 또는 월세로 살고 있는 세입자들에게도 바로 적용된다. 다만, 2020. 7. 31. 이전에 집 주인이 이미 다른 세입자와 새로운 전세 또는 월세 계약을 체결해버렸다면, 기존 세입자는 혜택을 받지 못하고, 새로운 세입자만 혜택을 받을 수 있다.
세 번째 내용은, 전월세 신고제이다. 앞으로는 전세 또는 월세 계약을 체결하거나 변경・해지하는 경우, 구청이나 주민센터 등에 그 내용(보증금, 임대료, 임대기간 등)을 30일 내에 반드시 신고하도록 하였다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2). 만약 기간 내에 신고하지 않거나, 허위 신고를 하는 경우에는 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 신고는 집 주인과 세입자가 함께 해야 하는데, 한 쪽이 신고를 거부할 경우에는 단독으로도 할 수 있다.
단, 세입자는 전입신고(외국인의 경우는 체류지변경신고)만 해도 전월세 신고를 한 것으로 보며, 전월세 계약서를 제출하면서 전월세 신고를 하면 확정일자를 부여받은 것으로 본다(제6조의5 제1항, 제3항). 전월세 신고제는 시스템 구축을 위해 약 1년 후인 2021. 6. 1.에 시행될 예정이다.
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