[법률칼럼] 외국인 토지거래허가제 (2)
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[법률칼럼] 외국인 토지거래허가제 (2)
  • 강성식 변호사
  • 승인 2021.12.14 09:10
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(지난호에 이어서)

제10조(토지거래허가구역의 지정) ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다.

제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

강성식 변호사(법무법인 공존)
강성식 변호사(법무법인 공존)

경기도의 공고내용을 살펴보면, 부동산거래신고법 제10조에 따라 공고했다고 기재되어 있으므로, 경기도의 ‘외국인 토지거래허가제’는 위 규정들에 따라 시행된 것으로 볼 수 있다.

그런데 위 규정들은, 토지거래허가구역으로 지정된 구역 내의 모든 거래에 대해서 토지거래허가를 받도록 하는 구조로 되어 있어서, ‘외국인’과 같이 특정한 일부 대상자들에게만 적용되는 토지거래허가제를 시행할 수 있는 근거가 될 수 있는 것인지 문제가 될 수 있다. 

물론, 법령상 토지거래허가구역 내의 모든 거래에 대해 토지거래허가를 받도록 하는 권한이 시·도지사에게 부여되어 있다면, 그 중 일부의 거래에 대해서만 토지거래허가를 받게끔 하는 권한은 위 전체 권한의 일부에 해당되므로, 당연히 그런 권한도 시·도지사에게 부여되어 있다고 해석할 수도 있고, 경기도는 그러한 해석을 하면서 위와 같은 제도를 시행한 것으로 보인다.

그러나 법령에서 모든 거래에 대해 토지거래허가를 받도록 하는 형태만 규정할 뿐이므로, 그 중 일부의 거래에 대해서만 토지거래허가를 받도록 하고 나머지 거래들에 대해서는 받지 않도록 하는 형태로 토지거래허가제도를 운영하는 것은, 법에 명시되어 있지 않은 부당한 방식의 권한 사용이라는 해석도 가능하다. 특히나 그러한 운영으로 인해, 다른 경우와 달리 토지거래허가를 받지 못하면 거래를 할 수 없게 된 ‘외국인’의 경우는, 법에 명확한 근거 없이 불이익을 받게 되어, 행정법의 기본원칙인 ‘법률 유보의 원칙’을 위반한 것이라는 문제제기도 충분히 가능하다.

이렇게 ‘외국인 토지거래허가제’가 법적으로 허용된 방식인지 불분명한 점을 보완하기 위해, 최근 김상희 국회의원은 부동산거래신고법 개정안(2021. 11. 3. 발의)을 대표발의하였다. 그 개정안은 ‘외국인 등의 투기거래가 성행하여 부동산 시장의 교란이 우려되는 지역’에 대해서 토지거래허가구역으로 지정할 수 있게 하고(개정안 제10조 제2항), 그런 구역에서 ‘외국인 등’만 토지거래허가를 받도록 하는 내용으로(개정안 제11조 제2항), ‘외국인 토지거래허가제’의 명확한 근거를 마련하려는 취지이다.

그 밖에도 태영호 국회의원(2021. 7. 23. 발의), 김승수 국회의원(2021. 1. 28. 발의), 전용기 국회의원(2020. 11. 20. 발의)이 대표발의한 개정안들은, 부동산거래신고법 제9조에 따라 외국인 등이 ‘토지취득 허가’를 받아야 하는 대상에 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 내 부동산’을 포함시켜, 국민들이 대출규제 등 부동산 거래에 각종 제한을 받는 지역들에서 외국인들도 그와 같은 제한들을 피해갈 수 없도록 하자는 제안을 하고 있다.

국가의 토지는 영토인데, 영토의 소유권이 외국인에게 넘어간다는 것, 그리고 최근 부동산 가격 급등으로 인한 거래 차익이 외국인에게 돌아간다는 것, 그리고 그에 대한 규제가 없거나 제대로 작동하고 있지 못하다는 것에 대해 많은 국민들이 우려하고 걱정하고 있는 것으로 보인다. 그와 같은 여론을 고려할 때, 외국인 토지거래허가제에 대한 사회적 논의는 계속될 것으로 보이며, 그 추이를 잘 살펴봐야 할 것으로 보인다.

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